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Comment j’ai pu investir dans l’immobilier en étant apprenti

On vous dira souvent que ce n’est pas possible d’investir dans l’immobilier en étant apprenti pour plusieurs raisons.

Tout d’abord la cause problématique du salaire. C’est un argument qui reviendra souvent « tu ne gagnes pas assez pour investir » ou « il faut avoir de l’argent de côté pour investir dans l’immobilier. »

D’autre part, on vous dira que vous êtes en CDD, d’un ou deux ans, et que par conséquent les banquiers ne vous financeront jamais sur un contrat à si court terme. Mais tout cela n’est que préjugé.

Investir dans l’immobilier quand on est apprenti est tout à fait faisable, mais il faut le faire de la bonne manière. Pour cela, je vais vous raconter mon histoire, car elle est concrète et bien réelle.

La situation

Je vais être assez bref sur la présentation afin de passer plus rapidement à la partie concrète.

J’étais donc en apprentissage, en licence pro avec un salaire de 900 euros par mois. Je vivais seul en appartement. J’avais donc mon loyer à payer et mes charges courantes.

La recherche

C’est maintenant que la partie intéressante commence.

Mes recherches tournaient autour d’appartements ou places de parking, car le prix d’achat est tout à fait abordable pour un apprenti.

Je suis alors tombé sur une annonce de place de parking à 5 000 euros. Je prends donc la décision de téléphoner au propriétaire pour savoir si la place est toujours disponible. À ma grande surprise, la personne au téléphone me demande combien je souhaite de place de parking. « Vous en avez plusieurs ? » je lui demande.

Et oui, il y en avait 7. Comme pour une mise aux enchères, je demande à combien elle me cède les 7 places de parking et elle m’annonce 35 000 euros. Pour un salaire d’apprenti, 35 000 euros, c’est tout à fait abordable.

Comme il l’est évoqué dans ma formation, je remplis le tableau de calcul de rentabilité et de cash-flow et je décide d’aller visiter les parkings pour avoir une vision réelle de la chose.

Visite

Les parkings, qui sont représentés par des flèches rouges, sont parfaitement bien situés comme vous pouvez le constater sur le plan ci-dessous :

Situé juste à côté du centre-ville et non loin de la gare, c’est un emplacement parfait pour les personnes habitant en plein centre, qui n’ont pas de places de parking ou de garage pour se garer, mais aussi pour des personnes travaillant en ville.

Je décide donc de négocier sur place avec les vendeurs qui ont décidé de vendre sans passer par une agence. Prix de départ 35 000 euros, mais finalement, ils me le céderont au prix de 30 000 euros.

Préparation du dossier pour la banque

C’est certainement la phase la plus importante d’un investissement locatif en étant en apprentissage : la préparation du dossier pour la banque. C’est une étape cruciale et qui doit être peaufinée le plus possible. 

Vous trouverez dans ma formation la liste complète des documents dont vous allez avoir besoin pour vous constituer un dossier en béton.  

Ne négligez pas cette étape surtout en étant apprenti, tous ces documents appuieront considérablement votre demande de prêt et joueront un rôle très important pour obtenir votre financement.

Une fois que le tableau de calcul de rentabilité et de cash-flow est rempli, vérifié (avec les derniers chiffres) et que les documents pour monter le dossier sont rassemblés, tout est prêt pour l’étape suivante : le rendez-vous à la banque.

Le rendez-vous

Je me suis présenté aux banques de façon professionnelle, mon projet était solide et concret.

Soyez pro dans votre attitude, montrez que vous savez dans quoi vous vous embarquez et que vous maîtrisez votre sujet.

Le rendez-vous se passe en plusieurs étapes.

Bilan sur vous

Comme à chaque fois, le rendez-vous commence par un bilan personnel. J’annonce donc ma situation professionnelle. Que je suis en apprentissage, que je gagne 900 euros par mois et que je suis en contrat d’alternance pour un an.

Comme avant toute demande de prêt, surtout si ce n’est pas votre banque, le banquier voudra faire le point sur votre situation. Il voudra en savoir plus sur votre type de contrat et sur votre salaire. Il voudra aussi connaître vos charges, votre loyer par exemple et si vous avez des prêts en cours.

Il ne faut pas avoir peur de dire que vous souhaitez investir dans l’immobilier malgré le fait que vous suiviez une alternance. Si vous avez un dossier en béton et que vous savez comment vous comporter lors du rendez-vous, tout ira bien.

Présentation du bien

Je présente mon projet. Dans mon dossier, la raison pour laquelle j’ai décidé d’investir dans les parkings. Je montre des photos afin que le banquier puisse visualiser le bien pour lequel il va prêter l’argent. Il est important de l’impliquer au mieux dans le projet alors je lui présente la carte que je vous ai montrée plus haut et qui montre l’emplacement stratégique des parkings.

Ne demandez pas d’entrer de jeu combien vous pouvez emprunter. Prenez le temps de montrer combien votre projet est important pour vous, que vous êtes motivés et en impliquant le banquier dans ce projet.

Présentation économique du bien

C’est à ce moment que l’on commence à parler d’argent. Je lui explique que le bien vaut 30 000 euros. Qu’il me coûte tant à l’année en impôts, en frais de copropriété, en assurance, etc. Je lui précise combien je me fais déduire des impôts. Que j’en ressors avec une bonne rentabilité locative et avec un cash-flow positif de tant d’euros. 

L’important dans cette étape, c’est de prouver au banquier que vous maîtrisez parfaitement les chiffres et que votre projet vous fera gagner de l’agent dès les premiers mois après toutes les charges déduites.

Appuyez-vous beaucoup sur le calculateur de rentabilité et de cash-flow.

Si tout est bon, le banquier vous donnera son accord.

Finalité

Une fois les fonds débloqués et la signature du notaire faire, j’ai mis les parkings en gestion dans une agence immobilière pour me dégager du temps. Notez que les frais de gestion locative sont déductibles des impôts. 

Si j’ai pu investir avec 900 euros par mois et aucune épargne, vous pouvez aussi le faire.

Je vous assure que les premiers temps, j’avais très peur. Normal, c’est un domaine que l’on ne connaît pas avec pas mal d’argent en jeu. Mais cela en vaut grandement la peine et une fois dans la lancée, vous deviendrez certainement de grands passionnés par l’investissement locatif.

Comme je l’ai évoqué quelques fois dans l’article, je propose une formation pour vous apprendre à investir dans l’immobilier avec la location meublée. Pour vous, apprenti, je vous offre une série de vidéos où je vous explique les astuces que j’ai utilisées pour investir en étant apprenti.

Bon succès à vous et n’hésitez pas à me tenir au courant de vos projets.

Damien Panier